▌CIEA會員專訪系列-iEstate土斯債權
編輯/羅阡綺
左1為iEstate土斯債權營運長吳順圓
「都更危老是現今刻不容緩的議題，然而在大部分推動者都是中小型建商的前提下，資金缺口儼然成為了阻攔推動的致命痛點。而iEstate土斯債權的出現便是致力於加速台灣都更危老的推動，透過P2P借貸媒合的商業模式，讓建商能運用眾籌精神，在土斯上發起案件，向大眾闡述其資金需求；而一般大眾也可以透過土斯，跨足不動產市場，最低一萬元就可以參與都更危老的進程，讓每筆資金借貸，共創互利新生活。」iEstate土斯債權營運長Darren吳順圓，具體剖析了最傳統的金融及不動產領域，如何透過科技的結合，創造全新的交易模式。
iEstate土斯債權為P2P借貸媒合平台，專注於解決中小型建案、不動產成屋資金需求領域，包括中小建商營建不足款、不動產成屋二三順位等，運用P2P的特性，同時降低資金需求者資金成本，提高資金效率；亦降低債權人參與借貸門檻，提高借貸報酬。並合作區塊鏈圖靈證書，讓借貸契約可上鏈存證，創造真信任。金流全面與銀行及第三方支付公司合作，確保iEstate不經手金流，搭配專業的案件審查團隊，創造P2P普惠金融的價值！
▌都更危老勢在必行，iEstate土斯債權致力成為都更危老的重要推手
「全台灣30年以上的老屋超過410萬戶，假設每戶住三個人，有超過1200萬人居住在危險老舊建築中，這也是政府近年來大力推動都更危老的原因，而其中又以台北市老屋比例最高，新北市總量最多。」
每每屆臨選舉，都更危老的議題都會被拿出來反覆討論，身處地震帶的台灣，30年甚至50年的老宅早已不堪任何一次大型地震的挑戰，故誰能夠提出有效的解決方案，當成為議題的中心。
「細看都更危老推動現況，就會發現主要的推手大部分是未上市櫃的中小型建商，經過多年的土地整合後所發起，而中小型建商往往都會遇到根本的問題，就是資金量體不足，儘管與金融機構申請土建融，其自備款的資金需求，依然是中小型建商無法言喻的痛！」
面對現行的政策，建商在土地及建物的融資成數約4-6成，換言之建商所需準備的自備款資金佔總資金需求的一半左右，對大部分中小型建商來說，其資本量體根本不足以支撐，又沒有更多的融資管道可以補足，就會淪為與民間高利借貸的窘境，進而陷入惡性循環，本身已經缺錢了，又去借如此高成本的資金。
「iEstate土斯債權的出現便是致力於解決中小型建商或不動產成屋在與金融機構完成融資後，自備款資金需求的痛點，透過P2P借貸媒合的價值體現，打破資訊不對稱，創造市場自由經濟，讓資金需求者的資金成本可以有效降低。」
iEstate土斯債權舉辦說明會
▌P2P借貸媒合價值：打破資訊不對稱，透過眾籌精神，提高資金效率
「P2P借貸媒合並不是新的概念，早在2005年歐美國家便有這樣的商業模式，甚至成功上市櫃的比比皆是，台灣大概是在2014年才開始發展，至今8年時間，參與及接受程度呈指數函數上升，主要體現的價值有二，其一為打破資訊不對稱，創造市場自由經濟；其二為運用眾籌精神，創造資金效率。」
「打破資訊不對稱，創造市場自由經濟」是P2P借貸媒合的重要價值體現，透過去除中間機構，創造個人間的直接金融。
以往在借貸市場我們孰悉的中間機構包括銀行、租賃、當鋪等，而這些中間機構主要的獲利來源便是資訊不對稱財，舉個簡單的例子：存款戶去銀行存錢，銀行會提供一定活存或定存的利率，另外一方面銀行同步在進行放款，包括房貸、企業借貸、信用貸款甚至是信用卡預借現金，然而對存款戶來說，並不知道其資金的流向為何？對借款人來說，也不知道其資金來源為何？中間的利差便是中間機構的獲利來源。
故P2P借貸媒合運用網路科技的力量，讓借貸的資訊透過公開的方式，讓市場自行決定其借貸利率，好處就是借方可以不用再被中間機構箝制利率，有效降低資金成本；之於貸方就是可以直接跟借款人明定利率，提高資金報酬。
「運用眾籌精神，創造資金效率」讓以往習慣找單一單位或機構提出資金需求之借款人，可以不再被單一所綑綁，讓眾籌提高資金取得效率；對於出借人來說，要在台灣的理財市場使用一萬元新台幣來創造有效的資金報酬相當困難，然而透過土斯，最低一萬元就可以創造利息收入，成功提升資金使用效率。
左一為iEstate土斯債權執行長Kent；右一為圖靈證書創辦人Jeff
▌以不動產案件為主軸，投前全面審查、投中風險控管、投後完整回收
「iEstate土斯債權的主要案件類型為不動產為主，包括建案及不動產，所有案件要上到平台時，將會有六大風險審查，完全審視符合上架標準後，才會進到案件上架程序中，確保案件的品質，能夠提供給債權人最好的認購體驗。」
六大風險審查標準從信用、法律、會計、流動性、市場、作業風險，無一不抽絲剝繭，讓每個案件都能完整掌握，確保平台的標準能提供高品質案件。
「確認案件本身的體質後，將會導入過程風險管理機制，從案件抵押權設定、產權信託管理、第三方專業金流到每筆借貸契約區塊鏈上鏈存證，讓每個節點都能被有效控管。」
以不動產案件來說，iEstate土斯債權除了做最高限額抵押權針對債權部分作控管之外，更強化對產權的控制，納入產權信託模式，將物件之所有權交由第三方受託單位進行管理，確保案件在進行的過程中，債務人無法恣意處分資產，其外部之債權也無法攻擊物件。
金管會定義P2P借貸媒合平台為資訊中介業，主營媒合業務，故在金流上不得由平台方經手，必須交付專業的金流單位處理。iEstate土斯債權目前的金流包括合作銀行開立信託專戶，以及第三方支付公司，確保平台本身不經手任何金流，完全符合金管會規範。
而每筆線上所簽署之借貸契約都會透過區塊鏈上鏈存證技術，將契約加密上鏈，確保借貸契約之不可竄改性，未來如果發生任何法律糾紛，鏈上所存證之資料將可成為佐證的依據之一。
「最後在案件結案及違約處理方面，我們在每個案件都導入附條件清償單位，當案件發生違約後，將在指定時間內清償大眾債權人的壞帳，後續按照借貸及不動產信託契約的內容，進行後續處分，這也是以不動產為主軸標的特性。」
▌對跨境創新創業交流協會的想法
「CIEA協會同樣也是一個P2P的組織，創造人與人之間的連結。在之中，可以認識很多不一樣的創業者，互相激盪、學習與成長，視野不再被限縮在既有的認知和領域中。透過與其他產業的連結，創造出更多不一樣的思維，吸納並結合彼此跨領域的長才，進而培養出獨角獸企業。很感謝CIEA協會和眾多優秀企業互相的激盪與扶持，如果我們只在單一的領域中發展，或許無法擁有今日無與倫比的佳績。」